今回の住宅も、当初は税制優遇の為の「耐震基準適合証明」取得が目的でした。元々以前からのお得意様である横浜市西区に事業所を構える不動産仲介会社様からのご依頼でした。
以前にも記しましたとおり、木造戸建ての耐震基準適合証明のご依頼につきましては、1階/2階の図面にて耐震診断に耐えうる住宅であるか否かを判断いたします。
次のステップの耐震診断に進むことが出来ると判断した段階で耐震診断の為の設計図の取り寄せと現地調査を行います。そのうえで耐震診断を行い、規定の数値をクリアーした根拠を持って「耐震基準適合証明書」を発行しています。耐震診断を実施した住宅につきましては、ほとんど問題なく発行に至っております。
では、耐震診断に進むことの出来ない8割近くの住宅はどうなると思いますか？ 残念ながら、「耐震基準適合証明書」の発行は出来ませんが、「既存住宅瑕疵保険」に入ることが可能かどうかを判定します。この保険に入ることが出来れば、「耐震基準適合証明書」と同等の働きのできる「付保証明書」が発行できます。
この保険に入るためには保険の基準を満たすことを証明する検査が必要です。
瑕疵保険の適合検査と付保証明書
今回の保険は、「既存住宅個人間売買瑕疵保険」です。 漏水と構造上の瑕疵について保証する保険です。この保険に入るためには一定の基準をクリアーする必要があります。保険の為の検査ですが、書類審査と現地調査の両方から行います。 要するに現在雨漏りをしていない・構造的に問題が無いことを確認する行為です。
このことは、例えるなら「がん保険」に入るためには医者の診断書が必要となります。医者は今現在は癌ではないことを証明するわけです。それと一緒で漏水や構造上の欠陥がないことを確認する必要がるのです。 現地調査において漏水の形跡を認めたら保険に入ることは出来ません。同時に構造的な確認も行います。主なものは床や壁・柱のゆがみや倒れです。これが一定の範囲内であることを確認します。
この住宅が「住宅瑕疵保険」の基準に適合するかの確認を行ったところ、漏水の形跡は無く、構造的にも特に問題は有りませんでしたが、築21年の間にリニューアルをしておらず、バルコニーの床や外壁に所々コケが生えていて、経年による汚れが目立つとても見栄えの悪い住宅でした。 この経年では、漏水がなくても耐用年数を経過していることから何時漏水をするか予想が出来ません。
保険の審査は、「検査事業者」であるクランツ事務所が検査をして写真等で検査報告書にまとめて保険の申請をするのですが、見栄えの悪い住宅は保険会社の最終審査をパスすることは難しいのです。
幸にもこの住宅の買主様は、大掛かりなリニューアルを予定していたことから、引渡し前に外装のリニューアルを行うことで懸案の見栄えの悪さが解消することが出来ました。 今回の住宅は、保険の為のリフォーム工事を引き渡し前に実施知ることが出来た珍しい案件でした。売主様の寛大な心が良い形で結実することになりました。
外装リニューアル工事の後の写真撮影にて、保険の申請はスムーズに進んで無事に引渡しが行われました。 保険は、一年の500万円となりました。
税制優遇を受けるための「付保証明書」は4枚セットで発行いたします。
その使い道は任意ですが、
①登記費用の減税
②住宅ローン減税
に使用することが一般的です。
他には、
③住宅資金の生前贈与減税
④財形積み立ての引き出し減税
等に利用可能です。
